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11/03/2014

Logement décent : quelles sont les obligations ?

 

La loi SRU 1 du 13 décembre 2000 a introduit la notion de décence au sein du code civil et dans la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs 2. Par ces dispositions, le gouvernement a souhaité réglementer un peu plus les critères d'habitabilité minimale des logements. 

L'objectif premier est de protéger la santé et la sécurité des occupants. La loi organise des voies de recours pour les locataires de logements considérés comme « indécents » et prévoit un dispositif de sanction, récemment renforcé... La vigilance s'impose donc pour les propriétaires avant la mise en location !

  • Qu'est-ce qu'un logement décent ?
  • Quels sont les logements concernés ?
  • Quelles obligations pour le propriétaire ?
  • Que peut faire le locataire ?
  • Ce qu'en disent les juges...

Qu'est-ce qu'un logement décent ?

Un décret du 30 janvier 2002 3 est venu préciser les caractéristiques de la notion de décence. Pour l'essentiel, elles sont de trois ordres :

  • La prévention des risques : le logement décent est celui « qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes » pouvant porter « atteinte à la sécurité physique ou à la santé ». A ce titre, il doit assurer « le clos et le couvert » à l'occupant, c'est-à-dire le protéger des risques d'effondrement, de ruissellement ou d'infiltration. Il doit aussi être suffisamment ventilé et éclairé, ou encore être exempt de tout équipement dangereux ou matériaux nocifs, attention notamment au risque de saturnisme.
  • Le niveau de confort : il s'agit des éléments nécessaires pour rendre le logement « conforme à l'usage d'habitation ». En priorité : une installation de chauffage, une arrivée d'eau potable (chaude et froide), un système d'évacuation, une cuisine ou un coin cuisine. Le réseau électrique doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants. Pour les logements de plus d'une pièce, une installation sanitaire complète est requise (les WC sur le palier sont dans ce cas à proscrire).

L'espace habitable : le logement doit disposer d'au moins une pièce principale ayant :

  • soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m,
  • soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

Quels sont les logements concernés ?

Il s'agit des logements loués à titre de résidence principale ou à usage mixte professionnel/habitation principale : locations nues, meublées, logements de fonction, HLM ou encore logement soumis à la loi de 1948... Le champ d'application est vaste ! Il n'y a plus guère que les locations à caractère saisonnier qui sont soumises à d'autres réglementations.

Quelles obligations pour le propriétaire ?

Les prescriptions relatives à la décence prennent force contraignante en cas de mise en location : c'est alors une obligation pour le bailleur de délivrer un logement répondant aux caractéristiques définies par le décret. A défaut, il ne pourra pas se prévaloir d'une éventuelle nullité du bail, ou de sa résiliation, pour demander l'expulsion du locataire (art. 1719, al. 1 du Code civil 4).

Cependant, le législateur n'impose pas au propriétaire de refaire à neuf tous les équipements, ni d'avoir recours à un spécialiste du bâtiment pour certifier la décence. Il doit pouvoir vérifier seul l'existence d'un risque pour la santé ou la sécurité 5. L'évaluation doit être de bon sens : y a-t-il des garde-corps aux fenêtres ? L'humidité n'est-elle pas excessive ? L'installation électrique apparaît-elle défectueuse ?

Que peut faire le locataire ?

Le locataire peut avoir intérêt à solliciter son propriétaire, notamment car la décence est une condition du versement des aides aux logements. Pour cela, la loi organise une procédure spécifique : le locataire peut demander, à tout moment, la mise en conformité du logement par LRAR (art. 20-1 de la loi de 1989). Si le propriétaire ne répond pas dans les deux mois, il pourra saisir la Commission départementale de conciliation, et, en l'absence d'accord amiable, le juge du tribunal d'instance.

Après expertise, le magistrat déterminera la nature des travaux à réaliser et le délai d'exécution. S'il l'estime nécessaire, il ordonnera la suspension du paiement du loyer jusqu'à régularisation ou décidera d'en réduire le montant. Il est toutefois à noter que la validité du bail n'est pas remise en cause par la demande de mise en conformité.

Ce qu'en disent les juges...

La jurisprudence est venue apporter quelques précisions. Les magistrats ont notamment jugé que le bailleur n'était pas déchargé de son obligation de délivrer un logement décent par le fait que le preneur ait accepté le logement en l'état (Cassation, 3ème Civ., 28 avril 2009, n°08-11749). En outre, la remise aux normes des installations lui incombe et ne saurait être mise à la charge du locataire (CA Caen, 7 juin 2007, n°05/3363). Enfin, sa responsabilité peut être engagée en cas d'aggravation d'une maladie du locataire, en l'espèce de l'asthme, due au caractère indécent ou insalubre du logement (Cassation, 3ème Civ., 19 janvier 2005, n°03-15631).

(1) Loi n°2000-1208 « Solidarité et renouvellement urbain » (2) Article 6 de la Loi n°89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs (3) Décret n° 2002-120, JO du 31 janvier 2002 (4) Modifié par l'art. 59 de la Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (5) RM JO 6 mai 2002 p. 2428

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10/03/2014

Impôt sur les plus-values immobilières : tous égaux désormais ?

 

Par Julien Saiac | 07/03 | 06:00 | mis à jour le 10/03 à 10:29

Julien Saïac Avocat associé, CMS Bureau Francis Lefebvre

On sait que les résidents d’Etats tiers à l’EEE (Union européenne, Norvège, Islande et Liechtenstein) sont moins bien traités que les résidents de France en ce qui concerne leurs plus-values immobilières réalisées en France. En effet, les résidents de France et de l’EEE sont soumis à un taux d’imposition de 19 %, alors que les résidents d’Etats tiers subissent un prélèvement de 33,33 %.

Dans un arrêt récent concernant un autre impôt, mais transposable aux plus-values, le Conseil d’Etat a jugé que cette différence de traitement constituait une restriction incompatible avec la liberté de circulation des capitaux en ce qui concerne les investissements immobiliers effectués à des fins privées sans lien avec l’exercice d’une activité économique.

Les résidents d’Etats tiers à l’EEE devraient donc désormais bénéficier du même régime fiscal que les résidents de France lors de la cession de leurs résidences secondaires par exemple. Le prélèvement du tiers ne devrait donc plus pouvoir s’appliquer dans ce cas.

A noter que, jusqu’à ce que la loi soit modifiée, c’est en principe la totalité du prélèvement qui n’est plus exigible et pas seulement la différence entre 33,33 % et 19 %.

Pour le passé, les résidents d’Etats tiers devraient pouvoir obtenir le remboursement du prélèvement du tiers acquitté à tort par le biais d’une réclamation contentieuse.

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05/03/2014

Impôts : comment déduire les moins-values de valeurs mobilières

 

Par Marie-Christine Sonkin | 04/03 | 10:48 | mis à jour à 11:18

Alors que l’Administration se prépare à envoyer les déclarations de revenus 2013, des incertitudes demeurent, par exemple sur le sort des moins-values de valeurs mobilières. Explications.

Le régime fiscal des valeurs mobilières a été tellement bouleversé ces deux dernières années qu’il est maintenant très difficile de s’y retrouver pour le contribuable. Aujourd’hui, le sort des plus-values est connu, qu’il s’agisse du régime de droit commun ou du régime de faveur permettant de bénéficier d’un abattement à taux majoré. Les textes de loi sont en revanche beaucoup moins clairs en ce qui concerne le sort des moins-values. La question essentielle que se posent les contribuables est de savoir si les moins-values de cession de valeurs mobilières doivent être réduites de l’abattement pour durée de détention.

Si c’est la cas, cela signifie que plus l’actionnaire attend pour céder ses titres en moins-values, moins la somme qu’il pourra déduire de ses futures plus-values sera importante. Cette question se pose bien sûr pour les titres qui ne sont pas détenus dans le cadre d’un PEA ou d’un contrat d’assurance-vie qui bénéficient quant à eux d’un régime spécifique.

Une taxation sur des plus-values virtuelles

Jusqu’à présent, les praticiens que nous avons interrogés penchaient pour l’interprétation la moins favorable au contribuable, en l’occurrence l’application de l’abattement aux moins-values. Toutefois, selon Florent Ruault, avocat, CMS Bureau Francis Lefebvre , qui publie un point de vue dans la dernière édition des Feuillets Rapides Francis Lefebvre (N° 11 du 28 févier 2014), de nombreux arguments plaident en faveur de la solution inverse. « Une application automatique de l’abattement aux moins-values paraîtrait pour le moins déroutante, écrit-il. La loi inciterait les actionnaires à conserver leurs titres longtemps pour espérer limiter leur imposition en cas de gain. Mais s’ils réalisent finalement un perte, ce qu’il est difficile de prévoir, il perdraient la pleine imputation de leur perte ? ». L’avocat étaye ce raisonnement par des exemples pour démontrer à quel point ce traitement serait choquant. L’actionnaire, qui réalise une moins-value de 100 sur des titres détenus de longue date et une plus-value du même montant sur des titre acquis depuis peu, serait taxé sur un profit virtuel, par exemple 50 si sa moins-value est écornée de 50 par un abattement de 50 % sur les moins-values.

Dès lors, « les contribuables seraient incités à se dessaisir avant deux ans des titres porteur d’un moins-value pour se ménager une imputation pleine de leurs moins-values imposables des 10 années suivantes », estime Me Ruault.

Les avis d’imposition tiennent compte de l’abattement

Malgré l’absurdité de la situation, il est fort probable que l’Administration applique bien aux moins-values les abattements pour durée de détention. C’est d’ailleurs ce qui était prévu lorsque la loi de finances pour 2005 avait institué des abattements pour durée de détention. Les instruction administrative de l’époque prévoyaient ce fonctionnement. Mais la loi n’avait jamais été concrètement appliquée car lorsque les titres ont disposé de suffisamment d’antériorité pour pouvoir enfin bénéficier de l’abattement prévu, la loi avait été modifiée. Reste que le plus probable est l’application d’une doctrine similaire. Mais surtout, selon nos sources, les avis d’imposition qui circulent aujourd’hui prévoient bien ce cas de figure.

Au paragraphe « Plus-values de cession de valeurs mobilières, droit sociaux et gains assimilés » figure une case « abattement net pour durée de détention » avec deux possibilités : « appliqué sur les plus-values (3SG) » et « appliqué sur les moins-values (3SH) ».

A moins que l’Administration ne modifie ses imprimés, ce qui à ce stade paraît assez improbable, il est quasi-sûr que les abattements pour durée de détention devront bien être appliqués aux moins-values.

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27/02/2014

Qu'est ce que la valeur vénale d'un bien immobilier ?

Selon la charte de l’expertise en évaluations immobilières :

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier peut raisonnablement être cédé en cas de mise en vente amiable au moment de l’Expertise, les conditions suivantes étant supposées être réunies:

    • Libre volonté du vendeur,
    • l’existence d’au moins deux acquéreurs potentiels,
    • la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché,
    • le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai,
    • des conditions de mise en vente et de publicité normales, (marché libre),
    • que les parties en présence n’aient pas été influencées par des raisons de convenance personnelle.

La valeur vénale d’un bien peut être définie dans deux hypothèses:

    • La valeur libre d’un bien ou supposé tel, partant du principe que le bien est vacant et libre de tout titre d’occupation.
    • La valeur du bien OCCUPE, qui tient compte de la présence dans les lieux, d’occupants, titrés ou non.

Dans ce cas, la valeur vénale dépend aussi des conditions juridiques et financières de l’occupation et de la qualité de ou des occupants.

La valeur vénale est exprimée hors droits de mutation ou hors taxes à la valeur ajoutée et hors frais d’acquisition.

 

Définition jurisprudentielle de la valeur vénale : selon la Cour de Cassation :

    • Le principe :
    • La valeur vénale réelle d’un immeuble pour la liquidation des droits de mutation à titre onéreux, est constituée par le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et la demande, dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel se trouve l’immeuble cédé, (avant la mutation et des clauses de l’acte), et que cette valeur vénale réelle se déduit essentiellement des termes de comparaisons relatifs aux prix de vente de biens intrinsèquement comparable audit immeuble, au jour de la mutation. (Cour de Cassation – 10 mai 1988 – affaire DELBOS C/ DIRECTION GENERALE DES IMPOTS – bull. IV, n° 154, page 108).
    •  
    • Les exceptions :
    • Cette exigence peut connaître des exceptions et il a été admis qu’elle n’impliquait pas pour autant que des biens pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l’environnement et dans l’espace. (Cour de Cassation. Arrêt du 12 janvier 1993). Enfin, l’expert, en l’absence de tout élément de comparaison, peut cependant utiliser une méthode de calcul pour fonder ses conclusions (Cour de Cassation Chambre commerciale, 22 janvier 1991, affaire SOCIETE BARTISSOL C / DIRECTION GENERALE DES IMPOTS).

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26/02/2014

Le crédit in fine

http://creditfoncier.com/le-credit-fine/

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25/02/2014

Les papiers qu'il faut conserver

 

Certains documents doivent être conservés à vie.
Ils sont indispensables pour justifier ses droits.

Si certains documents ou papiers doivent être conservés ad vitam aeternam, d'autres peuvent rapidement passer à la poubelle. Récapitulatif.

Bulletins de salaire

Jusqu'à la retraite. Globalement, tous les documents liés au travail et accumulés au fil d'une carrière sont à garder précieusement. Que ce soit le ou les contrats de travail, les relevés de points de retraite (Agirc, Arrco…), les soldes de tout compte, voire les avis de paiement des allocations de chômage.

Contrats d'assurance-vie

A vie, pour le rappel du chiffre estimé des sommes non réclamées par les ayants droit. D'après un rapport de la Cour des comptes publié en 2013, plus de 2,7 milliards d'euros dorment dans les caisses des assureurs, faute d'avoir été réclamés après le décès du souscripteur. Il est surtout indispensable que les ayants droit puissent mettre la main dessus lors des successions.

Diplômes

A vie. Nécessaire parfois lors de la recherche d'un emploi, il peut être compliqué de se faire délivrer une copie d'un diplôme d'université ou d'une grande école, par exemple.

Titres de propriété d'une maison, appartement, etc.

A conserver jusqu'à la revente du bien. Idem pour les règlements de copropriété, les comptes rendus d'assemblée générale ou les décomptes de charges, qui seront transmis au nouveau propriétaire via le notaire. Pour les locataires, les contrats, les quittances, les états des lieux doivent être conservés durant cinq ans, même en cas de départ du logement.

Relevés et talons de chèque

Dix ans, parce qu'ils permettent d'apporter la preuve que vous avez bien payé l'achat d'un bien ou d'un service. Aujourd'hui, la plupart des banques proposent de se passer du papier et de consulter le bilan de ses opérations bancaires, boursières ou ses relevés sur Internet. Dans ce cas, il est conseillé de les imprimer pour pouvoir les utiliser en cas de contrôle.

 

Pierrick Fay, Les Echos

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20/02/2014

8 Français sur 10 jugent "difficile" d'acheter un logement

 

Le Point.fr - Publié le 16/01/2014 à 15:38

Un sondage révèle que devenir propriétaire est compliqué pour la majorité de la population. En région parisienne, l'insatisfaction est plus forte.

Près de huit Français sur dix jugent "difficile de devenir propriétaire" dans leur commune à l'heure actuelle, selon un sondage Ifop réalisé pour le courtier en prêts immobilier Immoprêt, publié jeudi. Lors de cette enquête, 77 % des personnes interrogées ont estimé "plutôt difficile" (54 %), voire "très difficile" (23 %) d'acheter un logement dans leur commune, seuls 23 % étant d'un avis différent (20 % jugeant une acquisition "facile" et 3 % "très facile").

En matière de logement et de coûts associés, les attentes des Français vis-à-vis de leur commune sont tout d'abord une baisse de la fiscalité locale (43 %) et un accès à la propriété facilité (30 %), les deux réponses les plus fréquemment citées par les sondés, qui pouvaient en donner plusieurs. Viennent ensuite : "rendre les logements plus économes en énergie" (27 %), "rénover les logements existants" (23 %), "limiter le niveau des loyers" (20 %), selon ce sondage. Proposer "des solutions adaptées pour les personnes âgées ou dépendantes" (17 %) et "développer les logements pour les jeunes" (14 %) ou encore "construire davantage de logements pour répondre à la demande" (14 %) et "faciliter l'obtention des logements sociaux" ont été cités moins souvent. Enfin, "développer le droit de préemption urbain dans le but de contrôler les prix de l'immobilier" (8 %), et "renforcer la mixité sociale" (7 %) ont été plus marginalement évoqués.

42 % d'insatisfaits en région parisienne

Interrogés sur l'action de leur commune en matière de logement, plus de six sondés sur dix (64 %) l'ont jugée "satisfaisante" (57 % "assez satisfaisante" et 7 % "très satisfaisante"), 36 % étant d'un avis contraire : 29 % se disent "peu" satisfaits, et 7 % "pas du tout". Toutefois, en région parisienne, où existent de grandes tensions sur le marché du logement, la proportion d'insatisfaits monte à 42 %, et au sein des occupants de logements sociaux en général, à 50 %.

En choisissant leur logement, les Français interrogés ont affirmé avoir considéré comme "déterminant" : son emplacement (49 %) et son prix (44 %), loin devant le nombre de pièces (20 %), la superficie (18 %), le confort (13 %) et les infrastructures de proximité (10 %). Le montant des impôts locaux (4 %) et, étonnamment, la consommation d'énergie (3 %) ont eu peu d'influence, aux dires des sondés.

 

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19/02/2014

Alain Dinin :

 

Publié le 18/02/2014

Face à l'urgence de construire pour répondre à la demande tout en étant compatible avec le pouvoir d'achat des ménages,  Alain Dinin milite pour la mise en place d' un pacte sur la construction et livre ses pistes pour faire baisser les prix.  Interview Olivier Marin.

CLUB IMMO : AU FINAL, LES RAPPORTS LOCATIFS SONT-ILS ÉQUILIBRÉS DANS LE PROJET DE LOI ALUR QUI DOIT ÊTRE DÉFINITIVEMENT ADOPTÉ PAR LE PARLEMENT ?

Alain Dinin : Au final, il y a eu beaucoup de discussions pour pas grand-chose. C'est mieux que ce que l'on pouvait craindre à un moment donné mais ce n'est pas équilibré.  L'encadrement des loyers est totalement inutile.  Les propriétaires bailleurs se sont figés. Les nouveaux investisseurs ne sont pas venus sur le marché.  En plus, l'évolution des loyers sur les trois dernières années a été inférieure à l'inflation.  Quant à la garantie universelle des loyers, si elle permettra à quelques cas isolés d'être mieux arbitrés, dans 90 % des autres,  son caractère facultatif  ne présentera  aucun frein à l'activité

EN MATIÈRE DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS, LA FPI ÉVOQUE LE RISQUE D'ANNÉE NOIRE  EN 2014. COMMENT INVERSER LA TENDANCE ?

Chaque année, on ne fait que constater la baisse de la production de logements.  Avec le repli des permis de construire en 2013,  l'année 2014 sera encore plus mauvaise. En France, en matière de construction,  nous sommes au point bas de ces 20 dernières années, qui a vu une forte croissance  démographique.   Il faudrait  engager avec le gouvernement un pacte de constructibilité. Lorsque le président de la République  fixe l'objectif de réduire de 10% le coût des logements collectifs d'ici 5 ans, en tant qu'opérateurs,  nous pouvons le faire dès cette année.  Comment ?  par exemple, en nous autorisant à construire un parking par logement au lieu de deux. En contrepartie, nous pourrions mettre en place des solutions d'auto-partage en libre-service. Cela représente 8 % de baisse de prix sur un logement. Ensuite, en nous imposant des logements en accessibilité handicapées et non avec des normes beaucoup trop strictes. Là aussi, cela représenterait 5 à 6 % de baisse de prix.  Nous pouvons  aussi travailler sur du démembrement de propriété comme cela se fait en Angleterre et dans d'autres pays.  Il y a l'usage et la propriété du logement et cela peut représenter une baisse des prix de 10 à 15%.

IL FAUT AUSSI AGIR SUR LE PRIX DU FONCIER ?

Les prix des logements ont doublé en 10 ans, les prix des terrains publics ont été multipliés par cinq en Ile-de-France.  Il faudrait que les collectivités cessent de faire des enchères au plus offrant pour faire monter les prix.  En contrepartie, nous pourrions  plafonner les prix des logements afin d'être en phase avec la capacité d'achat des ménages.  En Ile-de-France, 55% du prix du logement dépend de la collectivité.  Quand on veut faire baisser le prix, il faut travailler sur l'offre mais ne pas oublier la demande.  Depuis deux ans, le PTZ n'a pas évolué,  tout comme la primo-accession et le dispositif Dulflot pour les investisseurs  a représenté 10 000 logements de moins de ce qui était prévu.  L'immobilier est essentiel à la croissance. Etre propriétaire, avoir de l'immobilier dans son actif est une forme de protection qui offre la possibilité de réinvestir.

COMMENT VA ÉVOLUER LE MARCHÉ CETTE ANNÉE ?

2014 va être un peu plus bas que 2013 en construction neuve.  Le manque de logements neufs face à l'afflux de population, dont 100 000 l'an prochain en Ile-de-France, va en entrainer une grande partie sur l'ancien. Les prix sont encore élevés en ce moment mais tant que les taux d'intérêts restent bas, il n'y a pas de raison que les prix bougent beaucoup. 

Auteur :  Olivier Marin

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18/02/2014

Acheter pour louer, « Duflot » ou ancien : savoir éviter les miroirs aux alouettes

 

Par Enjeux Les Echos | 17/02 | 17:59

Réussir un investissement immobilier locatif impose d’analyser l’intérêt réel de ce type de placement à l’aune de sa vraie rentabilité. Et pas seulement en fonction de la défiscalisation qu’il propose. Retrouvez prochainement (le 7 Mars 2014) le dossier complet dans Enjeux Les Echos. En avant première, ce qu’il faut savoir sur le « Duflot » : l’indispensable « check-list », vingt villes passées au crible, le match Duflot/ancien...

Aix-en-Provence. En neuf ans, tout l’avantage fiscal du Duflot est rogné ! - Shutterstock

A lire certains prospectus commerciaux sur l’investissement Duflot, on gagnerait à tous les coups. « Jusqu’à 54 000 euros d’impôts en moins », annoncent ainsi bien des publicités. La carotte fiscale est attrayante : 18% de l’investissement – jusqu’à 300 000 euros par an et sur une base maximale de 5 500 euros le m2 – sont déductibles des impôts avec un étalement sur neuf ans. L’impact est séduisant : l’investisseur peut gommer chaque année jusqu’à 6 000 euros sur sa feuille d’impôt. En somme, il construit son patrimoine aux frais du fisc et du locataire. Pourtant, malgré autant d’économies fiscales, la rentabilité finale peut très bien être du même ordre que celle d’un livret d’épargne, les nombreuses contraintes et inconvénients venant ronger ce bénéfice. L’obsession de la réduction d’impôt ne doit pas donc aveugler et faire acheter n’importe quoi. La solution : valider la check-list ci-dessous avant de signer un « Duflot ».

1. Mes ressources sont-elles suffisantes ? Pour se lancer sur neuf ans, et souvent au-delà si l’on prend un crédit d’une durée supérieure, mieux vaut vérifier que l’on a les reins solides (stabilité professionnelle, envergure patrimoniale, niveau de revenus). En cas d’inoccupation du logement ou d’impayés, il faudra quand même supporter les charges et les remboursements de crédit.

2. Quel sera mon niveau d’imposition ces neuf prochaines années ? Exemple : l’achat d’un 43 m2 à Antibes, pour 232 000 euros, donne droit à une réduction d’impôt 4 640 euros, répétée sur neuf ans. Imaginons un changement de situation du propriétaire : ses revenus ayant baissé, son impôt tombe à 1 320 euros. Il perd alors 3 320 euros d’économie d’impôt. De même les années suivantes, si la situation perdure. En outre, cet avantage fiscal, cumulé à d’autres, ne peut pas dépasser 10 000 euros par an.

3. L’appartement est-il à son juste prix de marché ? Sur son site Internet, le ministère du Logement met en garde : « La réduction d’impôt est destinée à compenser une rentabilité limitée de l’investissement locatif et non à sur-rémunérer les promoteurs immobiliers. » Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale de HSBC France, insiste aussi : « Le neuf est cher par rapport à l’ancien, il est difficile d’imaginer une bonne valorisation d’ici dix ans. »

4. Quel est l’état de la demande locative sur le quartier ? Est-il facile de trouver un locataire pour le type de logement acheté ? Les périodes d’inoccupation, les frais de remise en état pour relocation, les frais de procédure en cas d’impayés, etc. vont altérer la rentabilité. Après achat ou achèvement de la construction, le propriétaire a douze mois pour mettre le bien en location. De même, en cas de congé du locataire, il doit relouer dans les douze mois. Il doit également prouver au fisc « les diligences concrètes (insertion d’annonces, recours à une agence immobilière) » si un contrôleur le demande. Sinon toute la réduction d’impôt saute !

5. Quel est l’écart entre le loyer de marché et le loyer « Duflot » fixé par la réglementation ? Sur notre panel de vingt programmes (voir ci-dessous), il est de 23% en moyenne. Sur neuf ans, cette perte de rendement efface souvent plus de la moitié de la réduction d’impôt.

6. Comment va évoluer la cote de l’immeuble ? Si le quartier se dégrade, ce qui peut arriver dans les ZAC en périphérie (insécurité, absence de commerces, accès difficiles aux transports…), le logement pourra subir une moins-value.

7. Qui va occuper l’immeuble ? Les programmes dits de défiscalisation se dégradent plus vite du fait d’une habitation majoritaire par des locataires (rotation, manque de soins et incivisme, désintérêt du syndic), ce qui alourdit les charges. Pour cette raison, la loi impose aux promoteurs un ratio maximal de 80% de bailleurs par immeuble. Mais 20% de propriétaires occupants, c’est très peu !

8. Quelles sont les contraintes de la mise en location ? Le statut de bailleur en « Duflot » impose de nombreuses règles : plafond de ressources du locataire, occupation en résidence principale, formalités pour donner congé, encadrement des loyers… Si le propriétaire se décharge des soucis de gestion auprès d’un administrateur de biens, les honoraires de ce dernier pèseront sur la rentabilité de l’investissement.

9. Que faire en cas d’impayé ? Le locataire peut avoir des difficultés pour régler le loyer. La procédure est souvent longue. Des assurances couvrent ce risque mais avec des clauses de restriction, de carence et d’exclusion.

10. Le constructeur de l’immeuble respecte-t-il les normes de performance énergétique ? Le fisc peut demander l’attestation du promoteur (norme RT 2012 pour les permis de construire déposés à partir de 2013) pour valider la réduction d’impôt.

La règle d’or est claire: avant d’investir, il faut aller sur place, se renseigner auprès des agences immobilières du quartier sur l’état du besoin locatif et sur le niveau des loyers. Attention aux écarts de prix sur les programmes : selon la localisation, l’orientation, la qualité de prestations, les prix et les loyers peuvent varier du simple au double. Par exemple, sur Toulouse même, en « Duflot », nous avons relevé neuf offres à 4 650 euros en moyenne, et douze à 2 430 euros en moyenne. A chacun d’apprécier sur place la rentabilité de chaque opération, certaines pouvant être un peu hors norme. Christophe Chaillet, d’HSBC France, souligne ainsi que « le Duflot peut être très intéressant aussi sur des immeubles dégradés à réhabiliter, ou des immeubles professionnels transformés en habitation ».

EXCLUSIF  : « DUFLOT », QUEL AVANTAGE FISCAL ? LE CALCUL POUR VINGT VILLES

L’investisseur en « Duflot » peut largement perdre d’une main ce qu’il gagne de l’autre. A la réduction d’impôt répond en effet le manque à gagner lié au plafonnement des loyers pendant neuf ans. Nous avons constitué un panel de vingt appartements dans des programmes « Duflot », en centre-ville ou proche. Il en ressort qu’entre le niveau de loyer d’un quartier et celui fixé par la réglementation, l’écart est en moyenne de 23% (20% d’après le ministère du Logement). Après neuf ans, l’économie d’impôt n’est pas celle que l’on croit. Sur notre échantillon, près de 60% de la réduction d’impôt sont en moyenne rognés par la perte de loyers, parfois moins lorsque le marché locatif n’est pas trop tendu (comme à Rennes, Toulon, ou Orléans) et parfois plus, jusqu’à 106% d’effacement de l’économie d’impôt à Aix-en-Provence ou 94% à La Rochelle. Ainsi, le rendement brut est en moyenne de 3,7% sur la base des loyers réglementaires maximaux, au lieu de 4,8%. A Nantes, nous avons repéré un 57 m2 à 148 200 euros. L’investisseur pourra appliquer une réduction d’impôt de 26 676 euros étalée sur neuf ans. Le loyer est plafonné à 580 euros selon le barème réglementaire. Un loyer libre pour un appartement neuf en centre-ville ou proche est estimé à 784 euros. L’écart de loyer sur neuf ans, avec 1,5% de revalorisation annuelle, est de 23 367 euros. Donc, 88% de l’avantage fiscal est effacé.

Duflot : quel avantage fiscal  ? Vingt villes passées au crible - Jean-Denis Errard pour Enjeux Les Echos

«DUFLOT» CONTRE ACHAT DANS L’ANCIEN : LE MATCH SUR LE TERRAIN

Paul et Pierre investissent tous deux à Rennes dans le quartier Thabor-Saint-Hélier avec un budget de 205 000 euros chacun. L’un opte pour un appartement ancien en bon état, l’autre pour un programme neuf. Durée de l’opération (liée au crédit) : quinze ans. Cet exemple montre que l’immobilier locatif permet une rentabilité intéressante si tout se déroule bien, mais que l’économie réalisée par Pierre – 36 162 euros d’économies d’impôt – ne rend pas le « Duflot » plus attractif que l’ancien. (Données réelles repérées sur place. Démonstration intégrant tous les flux réels. Résultats arrondis pour commodité de lecture.)

- Paul achète un appartement ancien de 75 m2 pour 193 000 euros (2 570 euros/m2). Coût, frais inclus : 205 000 euros. Financement : 146 500 euros à crédit sur quinze ans à 3,4%. Loyer : 960 euros. Rendement brut : 5,6%.

Rentabilité de l’opération.

Prix de revente : si, à l’échéance des quinze ans, Paul revend à 4 000 euros du m2 (ce qui correspond à une hausse annuelle de 3%), la rentabilité de son investissement est de 6,6% (sur une base de 30% d’impôt sur ses revenus). A 3 000 euros du m2 (soit 1% de progression annuelle, ce qui équivaut à la tendance de l’inflation), la rentabilité tombe à 4,4%. Taux d’imposition : le taux de rentabilité de l’investissement atteint 5,3% si Paul relève d’un taux marginal d’impôt de 14% ; 4,4% à 30% d’impôt et 3,5% à 45% (sur la base d’une revente à 3 000 euros/m2). La charge fiscale sur les loyers pèse fortement. Incidents : imaginons que les années 5 et 10, Paul subit des impayés (zéro loyer ou travaux équivalents à un an de loyers). La rentabilité de 4,4% baisse à 3,5% (avec une imposition à 30%).

- Pierre investit dans un appartement neuf de 47 m2 en « Duflot », avec de belles prestations, pour 200 890 euros (4 270 euros/m2). Coût, frais inclus : 204 710 euros. Financement : 146 210 € à crédit sur quinze ans à 3,4%. Loyer réglementaire de 560 euros (à noter : à Rennes, le barème « Duflot » correspond presque au prix de marché). Rendement brut : 3,3%.

Rentabilité de l’opération.

Prix de revente : si, à l’échéance des quinze ans, Pierre revend à 4 600 euros du m2 (ce qui correspond à un écart raisonnable par rapport à la revente de Paul dans un marché porteur, compte tenu de la qualité du bien), la rentabilité est de 4,1% (à 30% d’imposition sur les revenus). Hypothèse pessimiste : si l’ancien cotait 3 000 euros du m2, dans quinze ans difficile d’imaginer plus de 3 600 euros euros pour du récent. Ce qui entraînerait une moins-value pour Pierre. La rentabilité chuterait alors à 1,8% malgré les fortes réductions d’impôt (4 018 euros x neuf ans, soit 36 162 euros).Taux d’imposition : le taux de rentabilité de l’investissement atteint 4,5% si Pierre relève d’un taux marginal d’impôt de 14% ; 4,1% à 30% d’impôt et 3,75% à 45% (sur la base d’une revente à 4 600 euros/m2).Incidents : maginons que les années 5 et 10 Pierre subit des impayés. La rentabilité de 4,1% baisse à 3,5% (sur la base d’une imposition à 30%).

Jean-Denis Errard, pour Enjeux Les Echos.

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17/02/2014

Immobilier de luxe : la tendance dans les régions françaises

 

Par Anne-Sophie Vion | 12/02 | 15:56 | mis à jour à 19:20

Sotheby’s International Realty a présenté un bilan du marché de l’immobilier haut de gamme tricolore en 2013 et ses perspectives pour 2014. Les acheteurs font des offres très basses. Les vendeurs se montrent plus flexibles. Zoom sur les différentes régions.

Un château du 15ème siècle en Dordogne sur 10 hectares de terrain a été vendu à 850.000 euros, après une baisse d’environ 20 % par rapport au prix de départ - Sotheby’s International Realty France - Monaco

Le marché de l’immobilier haut de gamme tricolore a globalement souffert en 2013 mais une tendance à la reprise se fait jour depuis fin décembre. C’est ce qu’a constaté, à l’image des autres acteurs de l’immobilier de luxe dans l’Hexagone , Sotheby’s International Realty, présent en France dans près de 50 agences, qui a dressé un bilan de son activité et de ses perspectives pour 2014 dans ses principaux marchés en région.

« Actuellement, les acheteurs font des offres agressives très basses, observe Alexander Kraft, directeur général de Sotheby’s International Realty France-Monaco. Les vendeurs ont du mal à baisser leurs prix à cause de l’alourdissement de la taxation sur les plus-values immobilières, ce qui contribue à bloquer le marché. » Toutefois, quelques ajustements de prix à la baisse ont déjà eu lieu depuis le troisième trimestre de 2013, de l’ordre de - 10 % à - 20 %. Ils devraient se poursuivre.

Dans certains marchés, le réseau d’immobilier de luxe note une légère reprise. Les vendeurs se montrent plus flexibles, même si « les négociations sont très longues et très compliquées. » Ce sont les pied-à-terre, clés en main, rénovés, aux prix abordables, entre 100 et 200 m2, qui se vendent le mieux, surtout aux étrangers. A l’inverse, le « bas de gamme », comme des appartements familiaux non rénovés, et le très haut de gamme, restent très difficiles. « Des ajustements de prix sont encore nécessaires ».

Paris résiste

Dans ce contexte, le marché parisien, de par son caractère international, a relativement résisté à la crise de confiance des acheteurs comme des vendeurs. Les biens de prestige se vendent si le prix est réaliste. En revanche, les appartements familiaux accusent des baisses de prix de - 10 % à - 15 %. Les négociations sont plus importantes. Les offres se font à des prix très bas. Par exemple, un bel appartement récemment vendu, dans le quartier des Invalides, à rénover, dont le prix de mandat initial était de 12.000 euros le m2 est parti à 8.000 euros le m2, soit une décote de plus de 30 % par rapport au prix de départ. « Les acheteurs russes adorent les bonnes affaires, illustre aussi Alexander Kraft. Ils font des offres très basses et savent pertinemment si le bien était déjà en vente il y a deux ans et à quel prix. »

Un appartement dans l’Ouest parisien, quartier des Invalides, s’est vendu à 8.000 euros le m2, après une décode d’environ 30 % par rapport au prix initial. - Sotheby’s International Realty France - Monaco

« Nous observons encore des prix de présentation au-dessus de 10.000 euros le m2 dans les beaux quartiers parisiens aujourd’hu i, observe en outre Alexander Kraft, or nous vendons dans le 8ème et le 16ème pour moins de 10.000 euros le mètre carré. » Dès lors, le stock des appartements familiaux entre 100 m2 et 300 m2, à refaire, a été multiplié par deux en un an. Toutefois, note aussi le responsable, « les propriétaires deviennent impatients et commencent à négocier. » Si l’appartement a le moindre défaut, il faudra consentir à en diminuer le prix, sinon « cela ne se vend pas ». Dans l’Ouest parisien, de nombreux acquéreurs français sont à la recherche de bonnes affaires pour des surfaces moyennes. Ils peuvent ainsi prétendre à négocier les prix avec une décote supplémentaire entre - 10 % et - 20 %, car les vendeurs deviennent de plus en plus flexibles.

Pour cette année, le réseau table ainsi sur des baisses de prix d’environ 10 %. A Paris, parmi les acquéreurs, en sus des russes, des américains et des européens, Sotheby’s International Realty relève la présence de nombreux libanais aujourd’hui.

Côte d’Azur à l’arrêt

L’année 2013 a été particulièrement difficile sur le marché haut de gamme de la Côte d’Azur pour Sotheby’s International Realty. Sur ce marché où 80 % des acheteurs sont russes, où les nouveaux clients sont australiens, brésiliens et japonais, et les Français rares, les exigences renforcées des banques vis-à-vis des acheteurs étrangers ont pénalisé l’activité.

Le marché s’est bloqué, marqué par des transactions au ralenti et des prix toujours élevés. Car les vendeurs étrangers extrêmement fortunés ne sont pas pressés de vendre. Ils ne veulent pas perdre 30 % à 40 % de la valeur de leurs biens. Les acheteurs négocient de façon agressive mais les vendeurs n’acceptent pas la baisse des prix. « Aux acheteurs, précise Alexander Kraft, nous conseillons de faire des offres à - 20  % pour que la transaction ait des chances de réussir. »

Marché à deux vitesses en Corse

L’embellie est encore timide en Corse mais elle est à l’oeuvre depuis la fin de l’été dernier. Ce sont les acheteurs plutôt parisiens et aussi de nombreux français expatriés en Angleterre, en Belgique et en Suisse qui achètent aujourd’hui dans l’Ile de Beauté. Cependant tout ne se vend pas. Le moyen de gamme souffre, c’est-à-dire les biens de 1 à 2 millions d’euros. A l’inverse, le haut de gamme est plus dynamique.

Côté prix, la correction graduelle est en marche depuis 2012. Elle est plus importante pour les résidences secondaires avec défauts. Ce marché à deux vitesses devrait perdurer cette année.

Tendances contrastées en Provence

A Aix-en-Provence, les transactions ont été rares et les prix ont peu bougé. Le marché a été porté par les résidents locaux qui ont continué à acheter. Mais les étrangers, surtout anglais, ont été plus hésitants, de peur de passer à côté de baisses de prix plus importantes. « De nouvelles baisses de prix sont attendues, estime ainsi Sotheby’s International Realty, car le stock disponible est trop élevé surtout pour les biens à moins de 1,5 million d’euros. »

A contrario, le marché du Haut Var, grâce à des prix raisonnables (de 8.000 à 10.000 euros le m2 en moyenne) bénéficie du report des acheteurs (70 % de Nord-européens, particulièrement des Belges, des Hollandais et des Allemands) qui préfèrent habituellement la Côte d’Azur. On peut y trouver des grandes propriétés autour de 3 millions d’euros contre 10 millions d’euros. Jusqu’à 1 million d’euros, les prix évoluent peu. Au-dessus les ajustement peuvent être de - 5  % à - 10 %.

Le Lubéron a connu en revanche une année très dure. Le segment du  « bas de gamme », entre 500.000 et 1 million d’euros, où les Français sont le plus présents, est stable en prix, tandis que le haut de gamme souffre, car les étrangers sont moins présents par peur de la fiscalité française. « Des corrections de prix sont encore possibles de - 10 % à - 15  %. »

Dans un quartier secret de Gordes, dans le Lubéron, cette bergerie d’environ 180 m2, avec des dépendances de 160 m2, sur un terrain de 4,5 hectares, avec une cinquantaine d’oliviers, un bassin naturel et une piscine, a été vendu à 1,55 million d’euros, après une baisse de prix d’environ 16 %. - Sotheby’s International Realty France - Monaco

De bonnes affaires en Bretagne

En Bretagne, après une année éprouvante et très irrégulière, Sotheby’s International Realty note une reprise en fin d’année due à la diminution des prix. Les acheteurs étrangers fidèles (Suisses, Belges et Luxembourgeois) ont disparu. Quelques acquéreurs français sont revenus pour profiter des baisses de prix. Les prix ont déjà reculé de 30 % depuis 2009. Les vendeurs deviennent plus souples depuis le dernier trimestre 2013 car des biens sont sur le marché depuis trois ans. Les négociations sont importantes. « Il y a des affaires à faire », remarque Alexander Kraft.

Des chinois en Gironde

Grâce à une hausse des ventes d’hôtels particuliers et de propriétés viticoles, notamment à des investisseurs chinois qui achètent de petits vignobles avec un château, entre 1 et 5 millions d’euros, le marché a été assez stable en termes d’activité. L’évolution des prix y a été contrastée l’an dernier : stabilité, voire hausse de 5 % à 6 %, pour les résidences principales à Bordeaux, baisse des prix dans le bassin d’Arcachon.

Poitou-Charentes : les prix devraient encore baisser

En Poitou-Charentes, le marché, où 80 % des acheteurs sont français, a beaucoup souffert l’an dernier. Le recul des prix plus prononcé en Charente, à l’Ile-de-Ré, et moins fort à La Rochelle, devrait continuer. Les propriétés à moins de 1 million d’euros se vendent. Au-dessus, l’activité est faible. Il faut quand même noter, là aussi, la présence des acquéreurs chinois, qui s'intéressent de plus en plus aux maisons de Cognac, qu’ils jugent, à 2 millions d’euros, « assez abordables ».

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14/02/2014

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13/02/2014

Tout savoir sur la mitoyenneté

 

La mitoyenneté, ligne séparatrice entre deux propriétés accolées, peut être source de litiges entre voisins. Tout d'horizon des droits et devoirs des propriétaires.

Qu’est-ce que la mitoyenneté ? Il s'agit d'un droit réel immobilier (attaché à un bien) dont disposent deux voisins sur le mur ou d'une clôture séparatrice de leur propriété. Régi par les articles 653 et suivants du code civil, ce droit est aussi mentionné à l’article 7 de la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés.

Lorsque le mur est mitoyen, il est détenu en copropriété par les deux propriétaires voisins. Ces derniers ont ainsi les mêmes droits sur la totalité du mur, et pas seulement sur la moitié, mais aussi les mêmes obligations l'un envers l'autre. « Il ne s'agit pas d'une servitude mais d'un véritable droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun », relève le site Internet des Notaires de France.

Des droits…

Contacts utiles

Forum immobilier

Chacun des propriétaires a les mêmes droits sur le mur mitoyen, et peut donc y faire les travaux qu’il souhaite. Il peut y installer des plantations voire même utiliser sa partie de mur à des fins d’affichage publicitaire. Il est néanmoins conseillé de tenir au courant l’autre propriétaire, et d’obtenir son accord par écrit. Le droit de propriété s’exerce pleinement, sous réserve des nuisances de voisinage – par exemple priver son voisin d’ensoleillement.

Si l’un des propriétaires veut surélever son mur, il doit aussi recevoir l’aval de son voisin. L’opération se fera à ses frais, et la partie supérieure du mur lui appartiendra exclusivement, indique l'article 658 du code civil. L’autre voisin peut toutefois demander à acquérir la mitoyenneté de cette partie du mur, en payant la moitié du coût des travaux.

… et des obligations

L'entretien du mur incombe aux deux voisins. Chacun participant pour moitié aux dépenses nécessaires (article 655 du code civil). Sauf en cas d'urgence (menace d'écroulement, d'inondation...), auquel cas l'accord du voisin n'est pas obligatoire. Mais le copropriétaire qui a effectué seul les travaux devra établir le caractère urgent de l'opération (arrêt du 14 juin 2006) pour se faire rembourser.

L’un des copropriétaires peut renoncer aux travaux, en décidant d'abandonner son droit. Pour cela, il doit effectuer un acte notarié publié à la conservation des hypothèques. Les juges ont toutefois accepté, dans un arrêt du 3 octobre 1973, la renonciation par des « faits impliquant sans aucun doute la volonté de renoncer ».

La preuve de la mitoyenneté

Le mur est présumé mitoyen lorsqu’il sépare un bâtiment, une cour et un jardin ou des enclos dans des champs, sauf dispositions contraires. Mais dans tous les cas, il s’agit d’une simple présomption. La preuve peut être apportée par d'autres moyens :

- Par un titre

Un titre de propriété, acte notarié, va préciser si la clôture est privative ou mitoyenne. Mais celui-ci doit être commun aux deux voisins pour avoir une grande force probatoire, sinon « il ne constitue qu'une présomption soumise à l'appréciation du juge », indiquent les notaires.

- Par la prescription trentenaire

Le particulier qui invoque cette prescription dite « acquisitive » - c’est-à-dire dont on peut se prévaloir d’un droit au bout de ce délai - doit prouver qu’il s’est comporté en véritable copropriétaire pendant trente ans. La jurisprudence a dégagé plusieurs critères permettant de le savoir : la possession doit avoir été continue, ininterrompue, paisible, publique et enfin non équivoque.

Dernière mise à jour 24/01/2014 - ©2014 LaVieImmo.com

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13/02/2014

Crédit immobilier : pourquoi les français renoncent-ils au crédit ?

 

Selon l’Observatoire du Crédit du Logement en 2013, le volume des crédits immobiliers a augmenté de 12,4 %. En parallèle de ce phénomène, une étude réalisée par la Fédération bancaire française (FBF) révèle que la part des ménages français détenant un crédit, qu’il s’agisse d’un prêt immobilier ou d’un crédit à la consommation, a affiché en 2013 son plus faible niveau depuis près de 25 ans ! Un paradoxe ? Pas tout à fait.

Explications avec Jacques Daboudet, Président de CapiFrance.


« Selon moi, ce phénomène s’explique par plusieurs grands facteurs. Le premier est évidemment celui de la crise économique. Qui dit crise économique dit incertitude sur l’avenir, crainte du chômage, et donc peur de s’engager. D’autant plus que lorsqu’on achète un bien immobilier, on emprunte sur une durée moyenne de 18 ans. Donc l’engagement est fort. Or, avec la crise, les Français sont devenus plus hésitants, mais surtout plus raisonnés et prudents ».

Les banques ont durci leurs conditions d’octroi de prêt
« La deuxième raison, qui est pour moi la principale cause de désaffection de l’emprunt, c’est la politique de distribution des banques qui s’est vue complètement remise en question, il y a trois ans, avec la mise en place de Bâle III. Ce dispositif oblige, entre autre aujourd’hui les établissements bancaires à disposer d’une proportion de fonds propres beaucoup plus importante que par le passé, pour assurer la distribution de crédits.


Cette réglementation, qui devait s’étaler jusqu’en 2018, pour laisser le temps aux établissements bancaires de se mettre en conformité, a été suite à la crise des Subprimes, brutalement ramenée au 1er janvier 2013, ce qui a contraint les banques à revoir rapidement leur politique de risque.


La conséquence a été directe, puisque les établissements bancaires ont redéfini les conditions et les critères d’octroi des crédits : justifier d’un apport personnel supérieur, limiter la durée des prêts à 25 ans et non plus 30 ans voire 35 ans. Il y a également eu moins de tolérance par rapport au taux d’endettement. Ce phénomène a mécaniquement évincé une grande partie de la population à l’accès au crédit et par conséquent à l’accès au logement. L’exemple flagrant est celui des primo-accédant qui avaient tendance hier à emprunter sur 100 %, voire 110 % (frais de notaire inclus). Aujourd’hui, ce n’est quasiment plus possible ».


Remise en cause des dispositifs d’aide et d’incitation
« Troisième facteur : l’absence de soutien public et deux années de remise en cause des dispositifs d’aide et d’incitation à l’investissement, avec notamment la suppression du PTZ dans l’ancien. Or, il faut rappeler que 90 % des transactions se font aujourd’hui dans l’ancien. Cette mesure a ainsi évincé une catégorie de la population française à l’accès au logement. Certes, cela a sans doute permis à l’État de faire des économies de quelques milliards d’euros. En attendant, cela a eu de graves répercussions sur la distribution du logement en France et donc sur la distribution de crédit.


Ce problème de stabilité des mesures gouvernementales et ces changements consécutifs de politiques du logement ont eu pour principale conséquence d’augmenter le phénomène d’attentisme. Les Français attendent aujourd’hui de voir si les prochaines mesures seront plus favorables à l’investissement dans l’immobilier. Et tant qu’il n’y aura pas d’incitation du gouvernement pour relancer le marché, ce phénomène perdurera. Voilà pourquoi l’État devra probablement, d’ici 2015 voire 2016, déployer de nouvelles mesures de soutien à l’investissement immobilier. En espérant toutefois que celles-ci soient enfin stables… ».

Une santé économique environnementale qui doit être rassurante
« Et puis bien évidemment, il y a la question de la défiance des Français à l’égard du crédit. Aujourd’hui un français qui a besoin de se loger a deux option : soit être locataire, soit acheter. S’il se lance dans un projet d’acquisition, il faut évidemment qu’il ait les moyens d’emprunter et surtout d’assurer le remboursement de sa dette. Avant de contracter un emprunt, il est donc tout à fait normal qu’il vérifie si la santé économique environnementale (autour de lui) est rassurante ou pas.


Or, on l’a vu, le contexte économique a mis beaucoup de français dans une situation délicate. On parle de chômage, de récession, de baisse du pouvoir d’achat… Forcément cela créé des freins psychologiques importants, et n’était pas favorable à l’investissement.
Mais si demain la relance économique est confirmée, les Français seront rassurés et reprendront confiance. Et à partir du moment où on est rassuré, on est prêt à se lancer dans de nouveaux projets…».

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12/02/2014

La taxe d'habitation pourrait prendre en compte les revenus à partir de 2018

Le Monde.fr | 11.02.2014 à 18h22 • Mis à jour le 12.02.2014 à 08h00

 A la demande du premier ministre Jean-Marc Ayrault, le Comité des finances locales (CFL), composé de représentants de l'Etat et d'élus locaux, s'est réuni, mardi 11 février, pour étudier des pistes de réforme des impôts locaux, et notamment de la taxe d'habitation. Les enjeux sont importants puisque cette taxe a rapporté 16,5 milliards d'euros aux collectivités en 2009.

Le gouvernement voudrait revoir le mode de calcul de la taxe, mais il ne s'attaquera réellement à ce chantier qu'après les élections municipales, car il semble très risqué sur le plan politique. Il voudrait notamment instaurer une progressivité de la taxe en fonction du niveau de revenu des ménages.

HORIZON 2018

Le gouvernement souhaite que le CFL rende ses conclusions au printemps, afin que les premières mesures soient traduites dans le projet de loi de finances 2015. Mais les mesures visant les particuliers n'entreraient en vigueur qu'en 2018, après la prochaine présidentielle.

Parallèlement, Bercy travaille depuis septembre à la révision de la « valeur locative cadastrale » (VLC) des logements. Cette révision pourrait entraîner une forte hausse des impôts locaux. Inchangée depuis 1970, la VLC sert de base au calcul de la taxe d'habitation, qui touche propriétaires et locataires, mais ne correspond plus depuis longtemps à la réalité du marché.

La taxe d'habitation est calculée selon une série de critères très précis. Par exemple, elle prend en compte le nombre de couloirs, un indicateur censé révéler le niveau de confort d'un logement. C'est pourquoi certaines cités HLM paient davantage d'impôts locaux que des appartements haussmanniens composés de pièces en enfilade.

Lire aussi : Taxe d'habitation : les abattements auxquels vous pouvez prétendre

De façon plus générale, les habitants des HLM doivent souvent acquitter une taxe d'habitation supérieure à celle des quartiers pavillonnaires. La réforme à l'étude prévoirait des transferts de fonds des villes les plus riches vers les plus pauvres.

Selon un sondage CSA, 47 % des Français estiment que le montant des impôts locaux devrait être le sujet prioritaire pour les candidats aux municipales. Selon le Forum pour la gestion des villes et des collectivités locales, le montant moyen de la taxe d'habitation a atteint 1 022 euros en 2013, ce qui correspond à une hausse de 3,2 % par an entre 2007 et 2013.

 

Jérôme Porier 
Journaliste au Monde

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12/02/2014

Loi Duflot sur le logement : accord entre députés et sénateurs

 

Députés et sénateurs sont parvenus à élaborer une version commune du projet de loi Duflot sur le logement, en trouvant un compromis sur les compétences des intercommunalités en matière d'urbanisme.

A la suite de cet accord, le vote définitif sur ce projet de loi, qui instaure une Garantie universelle des loyers (Gul) à portée réduite et un encadrement des loyers, aura lieu le 19 février à l'Assemblée.

Et très vraisemblablement durant la même semaine au Sénat, indique l'AFP.

La commission mixte paritaire (7 députés et 7 sénateurs) réunie à l'issue des deux lectures du texte à l'Assemblée et au Sénat a trouvé un compromis sur le transfert vers les intercommunalités des compétences des communes sur les plans d'urbanisme, qui constituait le principal point de désaccord entre les deux chambres. 

Face à la peur des maires ruraux de perdre leur pouvoir au profit de la "ville-centre", les sénateurs avaient introduit en première lecture une "minorité de blocage" sur ce transfert des compétences, celui-ci ne pouvant intervenir si un quart des communes représentant 10% de la population s'y opposait. 

Les députés avaient en deuxième lecture fait un pas vers le Sénat en acceptant l'idée d'une minorité de blocage de "45% des communes représentant au moins 45% de la population".

Au final, le compromis intervenu mardi crée une minorité de blocage "de 25% des communes représentant au moins 20% de la population"..

Pour le reste du texte, peu de divergences séparaient députés et sénateurs qui sont arrivés à un accord.

 

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12/02/2014

Coeur Défense en passe d'être racheté 1,3 milliard d'euros

Par Laëtitia Allyasbgran, publié le 12/02/2014, mis à jour le 12/02/2014 à 14:58

 

Le fonds américain Lone Star est en voie d'acquérir la holding contrôlant Coeur Défense, immeuble de bureaux emblématique du quartier d'affaires parisien, selon l'Autorité de la concurrence, qui examine le dossier.

Cœur Défense est un complexe de bureaux situé dans le quartier d'affaires de La Défense, en France..

Source : http://fr.wikipedia.org/

Le 31 janvier, l'Autorité de la concurrence s'est vu notifier la prise de contrôle exclusif de la société LB Dame Sarl qui détient Coeur Défense, par le fonds Lone Star Real Estate, via deux filiales.

Celle-ci doit maintenant statuer sur l'opération dans un délai de 25 jours ouvrés, à compter du moment où le dossier qui a été déposé sera complet (un délai qui pourra être prolongé de 65 jours en cas d'examen approfondi), a-t-elle précisé.

Selon le quotidien financier l'Agefi de mardi cité par l'AFP, cette transaction valorise Coeur Défense autour de 1,3 milliard d'euros, soit "un montant inférieur à la dette de 1,64 milliard qui avait servi en 2007 à refinancer les prêts d'acquisition".

Cœur Défense est un complexe de bureaux situé dans le quartier d'affaires de La Défense. Avec 350 000 m², Il s'agit de l'immeuble disposant de la plus grande surface utilisable en Europe avec le Palais du Parlement de Bucarest.

Constitué de deux tours de 40 étages et de trois immeubles de 8 étages, Cœur Défense avait été acheté en juillet 2007 par la banque américaine Lehman Brothers à la société foncière Unibail pour 2,11 milliards d'euros.

Et lorsque Lehman Brothers avait fait faillite, en septembre 2008, la structure propriétaire Hold ("Heart of La Défense") s'était placée en procédure de sauvegarde. En prenant le contrôle de la holding luxembourgeoise Dame, le fonds américain Lone Star sera ainsi propriétaire de Hold, et par ricochet, de Coeur Défense. 

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11/02/2014

Comment bien préparer son assemblée générale de copropriété ?

 

Convoquée tous les ans, l'assemblée générale de copropriété est le lieu où se prennent toutes les décisions importantes de la vie de l'immeuble.

1 Que doit contenir la convocation à l'assemblée générale?

L'assemblée générale (AG) doit faire l'objet d'une convocation préalable, soumise à des règles précises. Ainsi, les copropriétaires doivent recevoir leur convocation au moins 21 jours avant le «jour J». Celle-ci est envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (ou remise contre récépissé ou signature). Elle doit indiquer la date, l'heure et le lieu de la réunion ainsi que l'ordre du jour, c'est-à-dire les résolutions qui seront votées. En général, cet ordre du jour est préparé par le syndic, en concertation avec le conseil syndical (copropriétaires élus par l'AG). Mais chaque copropriétaire peut demander au syndic, par lettre recommandée, l'inscription de questions complémentaires. Celles-ci doivent lui parvenir avant qu'il n'ait rédigé les convocations.Un certain nombre de documents sont annexés à la convocation. Certains sont obligatoires: l'état financier de la copropriété et le compte de gestion général, si les comptes doivent être approuvés, ou encore des devis si le vote de travaux est inscrit à l'ordre du jour… D'autres documents, au contraire, ne sont qu'informatifs: compte rendu du conseil syndical…

2 Peut-on se faire représenter si on ne peut pas assister à l'AG?

Le vote par correspondance est interdit. Mais si vous ne pouvez pas assister à l'assemblée, il est possible, de vous faire représenter en donnant une procuration à une personne de votre choix. Il peut s'agir d'un autre copropriétaire, d'un membre de votre famille, ou encore de votre locataire si vous êtes propriétaire-bailleur. En revanche, il ne peut pas s'agir du syndic, de son conjoint ou de l'un de ses employés. Vous pouvez préciser à votre mandataire comment il doit voter pour chacune des résolutions. Sachez toutefois que, s'il ne respecte pas vos consignes, cela n'entachera pas la validité des décisions prises au cours de l'assemblée.

3 Les décisions sont-elles applicables immédiatement?

En principe, une décision prise en assemblée s'impose à tous les copropriétaires. Mais, si vous avez voté «contre» ou si vous étiez absent, vous pouvez demander son annulation. Notamment, si elle n'a pas été votée à la bonne majorité, si elle ne figurait pas à l'ordre du jour ou si des documents nécessaires à la prise de décision (devis…) n'ont pas été joints à la convocation. Attention, l'annulation n'est pas automatique. Elle doit être demandée devant le tribunal de grande instance, par l'intermédiaire d'un avocat, dans les deux mois qui suivent l'envoi par le syndic du procès-verbal de l'AG. Passé ce délai, les décisions, même prises ­irrégulièrement, s'appliqueront.

À noter: il est aussi possible de faire annuler l'ensemble de l'assemblée, par exemple, si celle-ci a été convoquée irrégulièrement.

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11/02/2014

La loi logement dans la dernière ligne droite

 

Ce mardi, une commission mixte paritaire va se réunir pour tenter d'adopter un texte définitif pour la loi Alur qui fixe notamment le principe de l'encadrement des loyers et la limitation des honoraires des agents immobiliers facturés aux locataires.

Sept députés et sept sénateurs ont rendez-vous ce mardi 11 février à 16h30 à l'Assemblée nationale. Parmi eux les socialises Daniel Goldberg et Audrey Linkenheld ou l'ex-ministre UMP du Logement, Benoît Apparu. Leur mission: siéger au sein d'une commission mixte paritaire pour adopter le texte définitif de la loi Alur présentée par la ministre du Logement, Cécile Duflot.

En effet, la loi a bien été votée en deuxième lecture par l'Assemblée nationale et le Sénat… mais pas dans la même version. Cette réunion est cruciale car le sort de ce texte peut se jouer à ce moment-là: si les parlementaires tombent d'accord au bout de quelques heures de discussion, ce texte pourra être promulgué avant les élections municipales qui se dérouleront fin mars. En revanche, si ce n'est pas le cas, il y aura une nouvelle lecture de ce texte dans les assemblées. Avec les deux échéances électorales (municipales en mars puis européennes en juin) l'adoption sera retardée de plusieurs mois au moins. Et personne ne sait quel serait le sort de cette loi en cas de remaniement ministériel.

Transfert de compétences

L'élément sur lequel les parlementaires doivent harmoniser les points de vue entre députés et sénateurs cet après-midi? Le PLUI (Plan local d'urbanisme intercommunal). Les députés sont d'accord avec Cécile Duflot: les permis de construire ne doivent plus être délivrés par les maires mais à un échelon plus large au niveau de l'agglomération qui regroupe plusieurs villes. Cela évitera que certains programmes immobiliers ne soient bloqués par des maires effrayés de mécontenter leurs électeurs qui redoutent les nuisances liées aux travaux. En revanche, les sénateurs ne veulent pas entendre parler de ce transfert de compétences. Une problématique qui concerne assez peu le grand public mais déterminante pour l'adoption définitive de cette loi Alur qui n'est pas anodine.

En effet, ce texte va modifier en profondeur les rapports des propriétaires et des locataires. D'abord, il introduira le principe de l'encadrement des loyers. Dans 28 agglomérations où il est difficile de louer un logement (Paris, Lyon, Annecy…), un observatoire des loyers permettra de fixer un loyer médian par type de bien (2-pièces, 4-pièces…) et quartier. À partir de ces données, le préfet fixera un loyer de référence que le propriétaire devra respecter. Ce dernier pourra louer son bien 20% plus cher uniquement si son appartement ou sa maison présente des caractéristiques exceptionnelles (balcon, grande hauteur sous plafond…).

De plus, une GUL (Garantie universelle des loyers) sera mise en place en 2016. Si le locataire ne paye pas son loyer, le propriétaire aura droit de toucher pendant 18 mois maximum une indemnité qui ne pourra pas dépasser chaque mois le montant du loyer de référence dans le quartier. Ces sommes seront payées par l'État. Toutefois, s'il ne veut pas de la GUL, le propriétaire pourra demander une caution à son locataire comme c'est le cas aujourd'hui.

Les syndics vont devoir modifier leurs pratiques

Autre évolution: les honoraires payés aux agents immobiliers par les locataires quand ils dénichent un appartement ou une maison. Jusqu'ici, les locataires versaient l'équivalent d'un mois de loyer. Dans la loi, ces honoraires seront moins importants, probablement divisés par deux en région parisienne et abaissés de 20 à 30% dans les grandes villes. Quatre prestations seulement (rédaction du bail, état des lieux, visites, montage du dossier) pourront être facturées aux locataires.

Enfin, les syndics vont devoir modifier leurs pratiques. Aujourd'hui, ils ont tendance à avoir un seul compte pour gérer la multitude de copropriétés qu'ils ont en charge. Une facilité qui diminue le travail administratif et leur permet de mieux négocier les tarifs avec leurs banques. Mais cette pratique a débouché sur quelques scandales retentissants et rendait moins lisible la situation financière de chaque copropriété. Une fois que la loi sera adoptée, le principe du compte unique ne sera plus qu'une exception. Il sera autorisé pour les petites copropriétés de moins de quinze lots. Pour toutes les autres plus grosses, les syndics seront obligés d'avoir un compte spécifique par copropriété.